MUTUI & ING : TUTTO CIO' CHE DOVETE SAPERE !

5  30.04.2009

Vantaggi:
Vantaggioso, comodo, affidabile

Svantaggi:
Lunghi i tempi di richiesta o surroga

Consiglio il prodotto: Sì 

mbarachetti

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In media l'opinione è' stata valutata molto utile da 9 utenti Ciao

Da quando, anni fa, ho acquistato la mia casetta ho iniziato ad approfondire la conoscenza dei mutui e delle diverse possibilita' che le banche offrono per finanziare chi vuole acquistare un immobile.

Un mutuo e' un prestito che la banca vi concede a fronte di una verifica sul valore dell' immobile (che fa da garanzia al finanziamento attraverso una ipoteca a favore della banca) e di una verifica economica sulla vostra capacita' di poter rimborsare il prestito con il passare del tempo.

Ovviamente la banca non fa tutto questo gratuitamente... e vi chiede un interesse annuo ( TASSO ).

Ad esempio, se fate un mutuo di 100.000 Euro con un tasso del 5% e con rate mensili da 1.000 Euro, significa che ogni anno pagherete alla banca il 5% di interessi... quindi il primo anno 5.000 euro delle vostre rate andranno alla banca, mentre la differenza, 7.000 euro nel nostro esempio, saranno di rimborso del prestito... il secondo anno la parte restante del prestito corrispondera' ai 100mila iniziali meno i 7mila rimborsati, quindi 93mila e quindi pagherete il 5% di interessi su questa somma... e cosi' via fino a rimborsare tutto il capitale che vi hanno prestato.


Capite quindi che piu' il TASSO e' BASSO e minore sara' la quantita' degli interessi e la durata del prestito! Vediamo quindi come viene calcolato il tasso.

Il TASSO viene calcolato sommando ad una BASE ( che puo' essere FISSA o VARIABILE ) uno SPREAD che e' la percentuale fissa di guadagno della banca.

La "base" viene stabilita dalla BCE (Banca Centrale Europea) con due modalita' diverse : l' euribor e' la base per i mutui a tasso variabile, mentre l' eurIRS e' la base per i mutui a tasso fisso. Ad esempio se fate un mutuo in un momento in cui l' eurIRS e' al 3% e la vostra banca applica uno SPEAD dell' 1% significa che alla fine avrete un tasso del 4% ( BASE 3% + SPREAD 1% ).

Il tasso FISSO viene stabilito al momento della stipula del mutuo e restera' invariato per tutta la durata del prestito. Questo vi permette di calcolare con ESATTEZZA a quanto ammonteranno le rate, gli interessi che pagherete e quanto durera' il prestito. Insomma, e' tutto scritto gia' in partenza e sapete esattamente cosa succedera' al vostro prestito in futuro. Da molta sicurezza, questo sicuramente, ma le banche per i tassi fissi applicano una base ed uno spread piu' ALTI del tasso variabile che vedremo tra breve.

Il tasso VARIABILE non viene fissato al momento della stipula ma viene stabilito solo lo SPREAD (guadagno aggiuntivo) della banca, mentre la base varia mese per mese in funzione dell' indice Euribor fissato dalla BCE. Questo significa che a seconda dell' andamento dei tassi di sconto europei il vostro tasso e' soggetto ad oscillazioni! Se i tassi salgono anche gli interessi annui sul vostro capitale salgono... e di conseguenza salira' la vostra rata mensile! Al contrario, allo scendere dei tassi, avrete delle rate piu' leggere da pagare. Per i mutui a tasso variabile le banche applicano uno SPREAD decisamente piu' basso rispetto ai fissi... ed in genere sono piu' convenienti. Ma attenzione : sono variabili! ...e quindi non e' possibile saperlo con certezza.

Negli ultimi anni si sono infine diffusi i mutui a RATA COSTANTE, che sono dei mutui a tasso VARIABILE nei quali pero' la rata mensile resta COSTANTE... cio' significa che all' aumentare dei tassi la maggiorazione degli interessi da pagare (che non possono essere aggiunti alla rata mensile, che e' costante) viene distribuita nel tempo e quindi il mutuo si "allunghera' " proporzionalmente all' aumento dei tassi. Questo e' un buon compromesso tra la convenienza dei tassi variabili (con base e spread in genere piu' bassi dei fissi) ma che offrono la sicurezza di una rata mensile sempre costante e che non puo' sfuggire al controllo in caso di aumento smisurato dei tassi di interesse europei.

Alla luce di queste considerazioni, quale mutuo SCEGLIERE ?

Beh, e' molto soggettivo... dipende da quanto ognuno di noi e' avvezzo al rischio pur di risparmiare (tasso variabile) o preferisce la sicurezza assoluta anche se costa un po' di piu' (tasso fisso) o se vuole risparmiare senza rischiare troppo (rata costante). Non posso quindi essere io a consigliarvi un mutuo piuttosto che un altro... pero' posso lasciarvi qualche utile indicazione generale.

SPREAD : Trattate con la vostra banca per ottenere uno spread molto basso... i prodotti di ING ( Mutuo Arancio ) che sono i piu' competitivi sono arrivati a spread dello 0,50% !! Lo spread v lo porterete dietro per molto tempo... quindi non abbiate timore e trattate come se foste al mercato! Potrete risparmiare parecchi soldi!

ASSICURAZIONE : Scegliete un' assicurazione sul mutuo che copra l'intero capitale finanziato residuo (le banche in genere vi obbligano a farla) ma poi INTEGRATELA con un polizza che copra anche il capitale che avete gia' pagato... e gia' che ci siete aggiungete pure le garanzie RC (Responsabilita' Civile) che con 30euro all' anno vi mettono al riparo da eventi di ogni tipo.

SURROGA : Il mitico Bersani dal 2007, con un decreto che porta il suo nome, ha permesso la possibilita' di cambiare ( surrogare ) il vostro vecchio mutuo con uno nuovo... se avete un vecchio mutuo con SPREAD > 1,5% approfittatene e rottamate il vostro vecchio mutuo con uno nuovo! Risparmierete un sacco di soldi!

TEMPI : I mutui ( specialmente quelli con ING che essendo i piu' convenienti sono anche i piu' richiesti ) richiedono tanta pazienza e tanto tempo... specialmente in caso di surroga potreste scoraggiarvi davanti al malloppone di documentazione che vi chiedono... ma mi raccomando : non vi fate scoraggiare! Sul territorio esistono tante agenzie ( soprattutto convenzionate ING ) che vi potranno assistere ed aiutare nell' istruttoria dell' intera pratica di mutuo!! ...fatevi aiutare da qualcuno che ne capisce e non ne resterete delusi! ...e non dimenticate : risparmierete un sacco di soldi !!


Spero di esservi stato d'aiuto... :-)


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The_Magic

The_Magic

21.05.2009 23:06

grazie delle info

ftanca

ftanca

19.05.2009 19:44

per non essere del settore sei veramente ben informato, ne vorrei avere di clienti comke te :)

siculo60

siculo60

02.05.2009 22:21

davvero ottime informazioni, ciao

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